Con fecha 18 de mayo de 2020 la Inspección General de Justicia (“IGJ”) publicó en el Boletín Oficial la Resolución General N° 25/2020, mediante la cual obliga a los Clubes de Campo y a todo otro conjunto inmobiliario, organizados como asociación bajo forma de sociedad, a que en cumplimiento del artículo 2075 tercer párrafo del Código Civil y Comercial de la Nación (“CCyCN”) vigente desde el 1° de agosto de 2015, adecuen su organización a las previsiones normativas que dicho Código contiene para ellos como derecho real de propiedad horizontal especial. Por medio de la Resolución General N° 27/2020, se incorporó asimismo dentro de dicha exigencia a aquellos Clubes de Campo y conjuntos inmobiliarios que hubieren sido organizados como asociaciones civiles.
- Incumplimiento de la previsión del artículo 2075 del CCyCN
La IGJ destaca en su Resolución que, al menos en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, no se ha cumplido la manda prevista en el artículo 2075 del CCyCN, en cuanto ordena a los conjuntos inmobiliarios preexistentes a la sanción del referido ordenamiento, que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y personales, que ellos deben adecuarse a las previsiones normativas que regulan el derecho real de propiedad horizontal. Se basa para ello en la compulsa de registros internos de la IGJ que revelarían la existencia de más de cuarenta “clubes de campo” que permanecen organizados en forma de sociedades anónimas, aunque funcionan bajo la figura legal de “asociaciones bajo forma de sociedad” prevista en el artículo 3° de la Ley N° 19.550, así como la existencia de otros organizados como asociaciones civiles.
- Encuadre jurídico actual
Según la IGJ, independientemente de la manda del art. 2075 del CCyCN, las “asociaciones bajo forma de sociedad” no pueden hoy configurar el molde jurídico para regir las relaciones entre los miembros de los conjuntos inmobiliarios, pues como surge de la Ley General de Sociedades en su artículo 1°, el solo hecho de poseer bienes no encuadra en los términos del mencionado artículo, ya que el mismo requiere que toda sociedad se dedique a la “producción e intercambio de bienes y servicios” y el mero hecho de poseer bienes no es precisamente “producción e intercambio de bienes y servicios”.
- Retroactividad
En sus considerandos la Resolución se dedica a defender las disposiciones del art. 2075 de buena parte de las críticas que se le han realizado desde la sanción del CCyCN, vinculadas principalmente a sus efectos retroactivos y violatorios del derecho de propiedad, acusándolo de inconstitucional. Al respecto se apoya en el carácter de orden público que reviste la normativa referida a los derechos reales, lo cual justificaría la expresa excepción al principio general de irretroactividad que dimana del art. 7° del CCyCN.
- Plazo
La IGJ otorga un plazo de 360 días, a partir de la publicación de la Resolución en el Boletín Oficial, para que las asociaciones constituidas bajo forma de sociedad o asociación civil procedan a regularizarse bajo el régimen del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho plazo podría eventualmente extenderse como consecuencia de la normal demora que insuman los trámites de adecuación.
- Cancelación de la inscripción
Una vez presentada ante la IGJ las constancias de la inscripción de la adecuación en el registro inmobiliario correspondiente, podrá ser cancelada la inscripción registral de la asociación bajo forma de sociedad, siempre que se acredite la inexistencia de pasivos en cabeza de la misma, o bien su asunción por parte del consorcio de propietarios.
- Sanción
El incumplimiento de la adecuación en el plazo indicado hará pasible a los administradores y síndicos a la aplicación de una multa que actualmente podría ascender hasta $100.000, además de no inscribir la IGJ los actos emanados de las sociedades en infracción.