En el marco de la pandemia causada por el virus COVID-19, con fecha 29 de marzo se publicaron en el Boletín Oficial los Decretos N° 319 y 320/2020 disponiendo diversas medidas de emergencia con relación a créditos hipotecarios y prendarios y a contratos de alquiler, respectivamente.

CRÉDITOS HIPOTECARIOS Y PRENDARIOS

Se dictaron las siguientes medidas aplicables a créditos hipotecarios sobre inmuebles destinados a vivienda única y que se encuentren ocupados por el deudor, y a créditos prendarios actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA):

• Congelamiento de cuotas. Hasta el 30/09/2020 la cuota mensual de los créditos no podrá superar el importe de la cuota del mes de marzo.
• Pago de la diferencia. La diferencia de valor que hubiera debido abonarse según las cláusulas contractuales, podrá cancelarse en al menos 3 cuotas mensuales a partir del mes de octubre. No podrán aplicarse intereses de ningún tipo u otras penalidades previstas en el contrato.
• Deudas por falta de pago. Las deudas que se generen entre el 29/03/2020 y el 30/09/2020 no autorizarán al acreedor a resolver el contrato, y podrán abonarse en al menos 3 cuotas mensuales a partir del mes de octubre con un interés compensatorio que no podrá exceder a la tasa para plazos fijos en pesos a 30 días que paga el Banco Nación. No podrán aplicarse intereses moratorios o punitorios ni otras penalidades.
• Suspensión de ejecuciones. Se suspenden hasta el 30/09/2020 las ejecuciones hipotecarias y prendarias, aun cuando ya estuviera ordenado el lanzamiento. Los plazos de prescripción y caducidad de instancia en los procesos de ejecución quedan igualmente suspendidos.

CONTRATOS DE ALQUILER

Las medidas dictadas alcanzan a los contratos de alquiler de inmuebles destinados a: (i) vivienda única urbana o rural, (ii) habitaciones para vivienda familiar o personal en pensiones y hoteles, (iii) actividades culturales o comunitarias, (iv) inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones, (v) inmuebles alquilados por monotributistas o MiPyMEs para prestación de servicios, comercio o industria, (vi) inmuebles alquilados por autónomos para el ejercicio de su profesión y (vii) inmuebles alquilados por cooperativas o empresas recuperadas inscriptas en el INAES. Se excluye a los contratos de arrendamiento y aparcería rural y a las locaciones temporarias.

• Prórroga de contratos. Se prorroga hasta el 30/09/2020 la vigencia de los contratos de locación cuyo vencimiento haya operado u opere a partir del 20/03/2020, excepto decisión alternativa del locatario, la cual deberá ser notificada con por lo menos 15 días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada.
• Congelamiento de canon. Hasta el 30/9/2020 el canon mensual de la locación no podrá superar el correspondiente al mes de marzo, excepto que el locador demuestre que necesita percibir el alquiler para cubrir sus necesidades básicas.
• Pago de la diferencia. La diferencia que resulte del monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar por el congelamiento de precio, podrá ser abonada en entre 3 y 6 cuotas mensuales. No podrán aplicarse intereses moratorios ni otras penalidades. Asimismo destacamos que no se ha previsto ningún ajuste en el valor del canon respecto de aquellos alquileres cuyo vencimiento opere antes del 30/09/2020.
• Deudas por falta de pago. Las deudas que se generen entre el 29/03/2020 y el 30/09/2020 podrán abonarse en entre 3 y 6 cuotas mensuales a partir del mes de octubre con un interés compensatorio que no podrá exceder a la tasa para plazos fijos en pesos a 30 días que paga el Banco Nación. No podrán aplicarse intereses moratorios o punitorios ni otras penalidades. El locador no podrá resolver el contrato en caso de falta de pago de 2 períodos consecutivos.
• Suspensión de desalojos. Se suspenden hasta el 30/09/2020 los desalojos por falta de pago, aun cuando el lanzamiento ya hubiera sido ordenado. Se suspenden igualmente los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia.
• Mediación obligatoria. Hasta el 29/03/2021 será obligatorio iniciar un procedimiento de mediación en forma previa a solicitar el desalojo judicial.
• Bancarización. A más tardar hasta el 18/04/2020 el locador deberá proveer al locatario los datos de una cuenta bancaria en donde realizar los pagos. En caso de que el contrato no establezca la obligación del pago bancarizado, dicha modalidad de pago será optativa para el locatario.

Finalmente resaltamos que ambos decretos fueron declarados de orden público, no pudiendo modificarse las medidas decretadas en perjuicio de los tomadores de crédito e inquilinos.