El pasado 30 de junio se publicó en el Boletín Oficial la Ley N° 27.551, que procedió a modificar distintas disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación en relación a los contratos de locación, además de introducir regulaciones complementarias a las locaciones y crear el Programa Nacional de Alquiler Social.
Asimismo, la ley introdujo una importante modificación al Código Civil y Comercial en relación a la posibilidad expresa de que las partes firmantes de un contrato constituyan un domicilio electrónico.
A continuación procederemos a realizar un breve análisis de las principales disposiciones de la nueva ley.
- Domicilio electrónico
La nueva norma previó la posibilidad para que las partes que firmen un contrato constituyan un domicilio electrónico, donde se tendrán por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan. Dicha disposición no se restringe a los contratos de alquiler, sino que resulta válida para la suscripción de cualquier tipo de contrato.
La incorporación expresa de dicha disposición al Código es un avance muy importante para otorgar seguridad jurídica a quienes remitan comunicaciones por medios electrónicos, equiparando dichas comunicaciones a aquellas que en la actualidad se realizan por otros medios (como ser, carta documento), sin perjuicio de los cuestionamientos probatorios que alguna de las partes pueda realizar sobre el medio de comunicación utilizado.
- Plazo
Adentrándonos específicamente en los artículos que se relacionan a los contratos de locación, destacamos que la nueva norma eleva el plazo mínimo de los contratos de locación a tres años, cualquiera sea el destino del inmueble.
Recordamos en este sentido que la redacción anterior de la norma disponía que el plazo mínimo de locación era de dos años.
- Precio y Ajustes
Previo a la sanción de la nueva ley, tanto el valor de los alquileres como su incremento conforme porcentajes preestablecidos era estipulado al momento de firmar el contrato.
La nueva legislación dispensó a todos los contratos de alquiler, cualquiera fuere su destino, de la prohibición que rige en el país de indexar precios.
Respecto de los inmuebles destinados a uso habitacional, se dispuso que su precio debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo podrán realizarse ajustes anuales. La misma norma fijó cuál debe ser el índice aplicable para ajustar el valor de dichos alquileres. A tal fin se utilizará un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
- Garantías
Se prevé especialmente que, para aquellos inmuebles con destino habitacional, el depósito en garantía no podrá exceder del primer mes de alquiler, y que deberá ser devuelto conforme el valor del último mes, al momento en que se restituya el inmueble. Asimismo se prohíbe expresamente la entrega de pagarés en garantía, así como la firma de otros documentos que no formen parte del contrato original.
También para aquellas locaciones que sean de uso habitacional, el locatario deberá proponer al locador al menos dos de las siguientes garantías, y el locador deberá aceptar únicamente una de ellas: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario o garantía personal del locatario (recibo de sueldo o certificado de ingresos que podrán sumarse en caso de ser más de un locatario).
- Expensas extraordinarias
Se previó expresamente que las expensas comunes extraordinarias estarán a cargo del locador, sea cual fuera el concepto con que se detallen en la liquidación correspondiente, y cualquiera sea el destino que se le dé al inmueble.
- Arreglos y modificaciones en el Inmueble
Se introduce la posibilidad de que los inquilinos puedan realizar arreglos de una manera más fácil y eficaz, ya que se incorpora la posibilidad para que el locatario efectúe reparaciones urgentes con cargo al locador en caso de negativa o silencio por parte del locador durante 24 horas ante un reclamo debidamente notificado.
En caso de que las reparaciones no fueran urgentes, el locatario deberá intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.
- Frustración del uso o goce de la cosa
En la legislación precedente, se establecía que si por caso fortuito o fuerza mayor el locatario se veía imposibilitado del uso y goce de la cosa, o dicha cosa no podía servir para el objeto de la convención, podía rescindir el contrato o cesar el pago del precio por el tiempo que no pudiera usar o gozar de la misma.
La nueva legislación modifica las circunstancias que otorga al locatario dichos beneficios, reemplazando el presupuesto de “caso fortuito o fuerza mayor” por el de “motivos no imputables al locatario”, término que otorga mayor amplitud a la aplicación del instituto.
Asimismo, se incorporó expresamente a la afectación “indirecta” de la cosa como presupuesto para la aplicación de los derechos que tiene el locatario de rescindir el contrato o cesar en el pago. Esta incorporación parecería querer dar una solución a las discusiones respecto de la interpretación que debe realizarse para aquellos casos en que la cosa no pueda utilizarse por imposibilidad de acceder a la misma por causas que le son ajenas, como lo ha sido en este último tiempo el aislamiento social, preventivo y obligatorio decretado por el DNU 297/2020 y normas concordantes.
- Resolución anticipada
La nueva norma incorpora la posibilidad para los locatarios de inmuebles destinados a vivienda de resolver el contrato de locación anticipadamente sin abonar por ello indemnización alguna, siempre que notificaren al locador con una anticipación de al menos tres meses y hubieren transcurrido al menos seis meses de contrato.
- Renovación del Contrato
Para los contratos de inmuebles destinados a vivienda, se previó que dentro de los tres últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato.
En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, se le da la posibilidad al locatario de resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.
- Corredor Inmobiliario
La legislación anterior ya establecía que si sólo interviene un corredor, todas las partes le deberán comisión, y que en el caso de intervenir un corredor por cada parte, cada corredor sólo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente.
La nueva ley especifica que en las locaciones de inmuebles, cualquiera sea su destino, solamente puede intervenir un corredor, de modo que todas las partes deberán abonar su comisión.
De esta manera, en la nueva ley no se receptó lo que se había previsto en el anteproyecto de ley, cuyo texto preveía que para aquellas locaciones que tengan destino de vivienda, se entendería, salvo pacto expreso en contrario, que el pago de la comisión y de los gastos se encontrarían a cargo del locador.
- Programa Nacional de Alquiler Social
Bajo esta nueva legislación se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal. Entre las medidas dispuestas encontramos: la promoción de la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución para contratos de alquiler de viviendas; la promoción de la creación de un seguro obligatorio para cubrir la falta de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles; y la adopción de cualquier otra medida que tenga por objeto facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler para las personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad.
- Declaración ante la AFIP.
Se previó expresamente la obligación del locador de declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro de los plazos que disponga dicho organismo.
Asimismo, los jueces que intervinieren en acciones judiciales iniciadas por la ejecución de un contrato de locación, deberán informar a la AFIP de la existencia de dicho contrato previo a correr traslado de la demanda.
- Resolución de Conflictos
Se modificó la ley de mediación, incorporando la obligatoriedad de celebrar una audiencia de mediación antes de iniciar un juicio por desalojo.
Asimismo, se requiere al Poder Ejecutivo el desarrollo de las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa.
- Vigencia
Cabe destacar que los contratos que se encuentran actualmente en curso continuarán rigiéndose por las disposiciones derogadas, ya que la nueva normativa resulta aplicable a los contratos (incluyendo renovaciones) que se celebren a partir del 1 de julio de 2020.