El Decreto de Necesidad y Urgencia n° 1017/2024, vigente a partir de su publicación en el Boletín Oficial el 13 de noviembre de 2024, viene a introducir cambios trascendentales para el mercado inmobiliario con la finalidad de hacer más accesible el crédito hipotecario y facilitar el financiamiento de los desarrollos inmobiliarios, incentivando la inversión privada y brindando nuevas posibilidades para acceder a una vivienda. A continuación, destacamos las modificaciones introducidas:
- Se introduce la figura de las hipotecas divisibles, que permite que un inmueble destinado al desarrollo y construcción de un proyecto inmobiliario sea hipotecado inicialmente en su totalidad y, luego, a medida que se vaya ejecutando la subdivisión del inmueble y la transferencia de las unidades funcionales en construcción, se divida esa hipoteca proporcionalmente, asignando a cada unidad su parte correspondiente de la deuda y de la garantía. A estos fines, el decreto impone ciertos requisitos específicos:
(i) El inmueble debe estar libre de gravámenes, o éstos deben ser reconocidos por el acreedor.
(ii) Se debe presentar el proyecto urbanístico, incluyendo el número, características y destino de las futuras unidades o lotes.
(iii) Se requiere la conformidad de las partes para que, una vez concluida la subdivisión y transferido el dominio a favor de cada adquirente, se proceda a la división del crédito y de la garantía hipotecaria según cada unidad.
Por otra parte, la nueva normativa admite autorizar la cesión de las hipotecas divisibles, su securitización, su integración a fideicomisos financieros y la emisión de letras hipotecarias.
- Se refuerza lo ya establecido en el Código Civil y Comercial de la Nación (art. 2120), promocionando y fomentando la posibilidad de constituir hipotecas sobre el derecho real de superficie por el período de tiempo que dure este derecho (máximo de 70 años), y facilitando de esta forma el financiamiento para proyectos habitacionales y de construcción, ya que quienes tengan un derecho a construir sobre un terreno ajeno podrán, ahora más claramente, utilizar ese derecho como garantía al solicitar la hipoteca.
- Se impulsa el registro de los boletos de compraventa contemplado en el art. 1170, inciso d) del Código Civil y Comercial de la Nación, pero de resistida implementación hasta ahora. Este registro se encuentra orientado a boletos de compraventa de unidades futuras que aún no se encuentran construidas, buscando traer mayor seguridad jurídica a las preventas de unidades inmobiliarias, ya que el registro brindará publicidad y respaldo legal a estos contratos, protegiendo los derechos de los compradores y permitiendo la constitución de un gravamen hipotecario individual sobre los mismos.
- Se vuelve facultativo el seguro requerido por el art. 2071 del Código Civil y Comercial de la Nación para la venta de unidades de proyectos inmobiliarios en construcción. Este seguro, cabe recordar, fue impuesto en forma obligatoria en el año 2015 en reemplazo del antiguo régimen de prehorizontalidad, pero tuvo limitada aceptación e implementación en general. Con esta disposición, quienes adquieran unidades en construcción, podrán en adelante optar por contratar el seguro o no, reduciendo los costos inherentes al proyecto.
El concepto de la hipoteca divisible viene a traer una interesante y novedosa modificación a nuestra legislación sobre las garantías de los derechos reales, ya que, según nuestro Código Civil y Comercial, en su artículo 2191, los derechos reales de garantía son indivisibles, significando que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes. Más allá de la posibilidad que luego trae el mismo artículo citado de convenirse la divisibilidad de la garantía, el nuevo instituto, justamente, lo que permite es afectar a la aludida garantía unidades funcionales diversas de un único inmueble en forma autónoma e individual y en forma previa a su efectiva construcción.
Creemos que la nueva normativa representa un avance en el acceso a la vivienda en Argentina, creando un marco legal que procura facilitar la financiación de proyectos en etapas tempranas, particularmente en un escenario en donde existen una inmensa cantidad de viviendas pendientes de escrituración y, por ello, hasta el momento excluidas del mercado hipotecario. Entendemos que esto ayudará a fomentar el crédito y dinamizar el mercado inmobiliario, ofreciendo oportunidades concretas para quienes desean tener su hogar propio o, tan sólo, adquirir un nuevo inmueble desde el pozo.